Proprietarii de imobile din România trebuie să se pregătească pentru o recalibrare a modului în care își calculează obligațiile fiscale către bugetul de stat începând cu anul 2026. Noua metodologie oficială mută accentul de la sumele brute încasate către venitul net anual, introducând un mecanism de deducere care simplifică birocrația, dar impune o rigoare sporită în evidența contractelor. În contextul unei monitorizări tot mai stricte a pieței imobiliare, înțelegerea acestor nuanțe fiscale devine esențială pentru a evita sancțiunile care pot depăși considerabil impozitul datorat inițial.
Mecanismul de calcul în 2026: Trecerea de la venitul brut la cel net
Principala modificare adusă de legislația aplicabilă în 2026 vizează baza de impozitare, care nu mai este reprezentată de suma totală ce intră în contul proprietarului, ci de venitul net rezultat după aplicarea unei cheltuieli forfetare. Cota de impozitare rămâne fixată la pragul de 10%, însă marea noutate este posibilitatea de a deduce automat o cotă de 30% din venitul brut. Această cheltuială forfetară este menită să acopere, din punct de vedere fiscal, costurile de întreținere a locuinței, reparațiile sau uzura imobilului, fără ca proprietarul să fie obligat să prezinte documente justificative pentru aceste cheltuieli.
Din punct de vedere tehnic, venitul brut reprezintă totalitatea sumelor colectate de la chiriaș pe parcursul unui an fiscal. Un aspect important de reținut este includerea utilităților în venitul brut în situația în care acestea sunt încasate în nume propriu de către proprietar și nu sunt plătite direct de către chiriaș furnizorilor. După scăderea cotei de 30%, se obține venitul net, care devine baza asupra căreia se aplică procentul de 10% reprezentând impozitul final către stat.
Formula oficială și exemple practice de aplicare
Pentru a asigura o predictibilitate fiscală, autoritățile au stabilit o formulă de calcul unică, aplicabilă indiferent de numărul contractelor de închiriere sau de valoarea lunară a chiriei. Formula se bazează pe următoarea succesiune: Impozitul anual este egal cu 10% înmulțit cu rezultatul diferenței dintre venitul brut și cota forfetară de 30%. Aplicarea acestui algoritm asigură un tratament egal pentru toți proprietarii, indiferent de natura spațiului închiriat.
Dacă luăm ca reper un venit anual din chirii de 12.000 de lei, calculul începe prin determinarea cheltuielii forfetare de 3.600 de lei (adică 30% din total). Venitul net rămas este de 8.400 de lei, ceea ce generează un impozit de plată de 840 de lei. Într-o situație în care veniturile se dublează la 24.000 de lei pe an, cheltuiala forfetară urcă la 7.200 de lei, rezultând un venit net de 16.800 de lei și un impozit final de 1.680 de lei. Acest model de calcul permite proprietarilor să își planifice randamentul investiției imobiliare cu o marjă de eroare minimă.
Consecințele nedeclarării: Penalități de întârziere și calcul retroactiv
Ignorarea obligațiilor fiscale în 2026 atrage riscuri financiare majore, deoarece mecanismele de identificare a veniturilor nedeclarate au devenit mult mai eficiente. În cazul în care autoritățile fiscale descoperă contracte de închiriere nedeclarate, impozitul va fi stabilit retroactiv, aplicându-se din oficiu cheltuiala forfetară de 30%. Problema reală pentru proprietari nu este doar impozitul restant, ci cumulul de accesorii fiscale care se adună pentru fiecare zi de nedeclarare.
Sancțiunile includ dobânzi de întârziere calculate până la momentul achitării integrale a debitului, la care se adaugă o penalitate specifică de nedeclarare de 0,08% pe zi. Această penalitate se aplică pentru neîndeplinirea obligației de a înregistra contractul la termen și poate transforma o sumă datorată relativ mică într-o povară financiară semnificativă. Practic, fiecare zi de amânare crește costul total al conformării fiscale, făcând nedeclararea veniturilor o strategie extrem de riscantă.
Gestionarea portofoliilor multiple și a contractelor variabile
Proprietarii care dețin mai multe locuințe închiriate sau cei care operează modificări ale chiriei pe parcursul anului fiscal trebuie să aplice un calcul cumulat. Impozitul nu se calculează individual pe unitatea locativă fără a raporta totul la perioada reală de derulare a contractelor. Este esențială păstrarea unei evidențe riguroase a încasărilor lunare, deoarece baza impozabilă se raportează la sumele efectiv intrate în posesia proprietarului în intervalul de referință.
Această abordare cumulată impune o disciplină financiară sporită. Recomandarea specialiștilor este menținerea contractelor de închiriere în formă scrisă și înregistrarea promptă a oricăror acte adiționale care modifică prețul chiriei. O evidență clară a documentelor contractuale nu reprezintă doar o obligație legală, ci și un instrument de protecție pentru proprietar în cazul unor controale fiscale inopinate sau al unor dispute juridice cu chiriașii.
Finalizarea obligațiilor fiscale și verificarea periodică
Încheierea anului fiscal presupune verificarea finală a sumelor încasate și depunerea declarațiilor corespunzătoare conform ghidurilor actualizate publicate de autorități. Deși procesul pare automatizat prin prisma cheltuielii forfetare, orice eroare de calcul în stabilirea venitului brut poate duce la recalculări ulterioare și la aplicarea de penalități. Consultarea unui specialist fiscal rămâne o opțiune recomandată pentru proprietarii cu portofolii complexe, asigurând astfel o conformare totală la normele anului 2026.