Românii care dețin locuințe construite înainte de anul 1990 sau care au cumpărat case în baza legii din 1995 au posibilitatea, în prezent, să solicite recunoașterea dreptului de proprietate și asupra terenurilor aferente gospodăriei. Procedura se desfășoară prin intermediul primăriei și presupune depunerea unei cereri însoțite de documente care dovedesc calitatea de proprietar al construcției.
Pentru ca solicitarea să fie analizată, este necesar un dosar de acte prin care să se demonstreze că proprietarul sau moștenitorii figurează cu imobilul în registrele agricole, cadastrale sau fiscale ale localității. Totodată, trebuie făcută dovada clară a dreptului de proprietate asupra clădirii, indiferent de forma în care acesta a fost dobândit.
Atribuirea terenului se realizează prin ordin al prefectului, emis la propunerea primăriei, după verificarea situației juridice a terenului. Legea prevede explicit că cetățenii pot depune cereri la primăriile localităților unde este situat terenul, iar atribuirea se face doar dacă sunt îndeplinite condițiile legale și dacă terenul nu face parte din domeniul public sau din alte categorii excluse.
Această reglementare vine în special în sprijinul proprietarilor care dețin doar casa pe acte, dar nu și terenul din jurul acesteia, oferindu-le posibilitatea de a obține un titlu complet de proprietate pentru gospodărie.
Dobândirea proprietății prin posesie, în lipsa actelor
Există numeroase situații în care persoane folosesc un teren de mulți ani, fără a avea documente de proprietate, dar plătesc impozit și se comportă ca adevărați proprietari. În astfel de cazuri, legea permite transformarea posesiei într-un drept recunoscut, prin procedura de uzucapiune.
Pentru notarea posesiei în Cartea Funciară, solicitantul trebuie să fie înscris în evidențele fiscale, să demonstreze plata impozitelor și să prezinte un proces-verbal de bună vecinătate, semnat de toți vecinii direcți. Totuși, aceste condiții nu sunt suficiente de unele singure.
Persoana interesată trebuie să apeleze la un avocat specializat pentru a deschide o acțiune în instanță. În cadrul procesului, sunt audiați și martori care confirmă posesia neîntreruptă, publică și pașnică. Uzucapiunea presupune dobândirea proprietății asupra unui teren sau imobil prin folosirea acestuia ca proprietar, pe o perioadă de 5, 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de forma aplicabilă.
O problemă veche pentru mii de gospodării
Mii de români trăiesc de decenii în case construite înainte de 1990 sau cumpărate imediat după Revoluție, dar figurează în acte doar ca proprietari ai clădirii, nu și ai terenului. Curtea, grădina sau suprafața din jurul locuinței a rămas, în multe cazuri, în proprietatea statului.
O modificare legislativă trecută aproape neobservată permite însă ca proprietarii de case să solicite, prin primărie, recunoașterea dreptului de proprietate și asupra terenului aferent.
Procedura începe la primărie, unde se depune cererea și un dosar care să dovedească existența legală a imobilului și calitatea de proprietar sau moștenitor. Nu este suficient doar contractul de vânzare al casei. Sunt esențiale mențiunile din registrele agricole vechi, rolul fiscal și evidențele locale. Dacă în documentele vechi apare „casă și curte”, șansele sunt mai mari. Dacă apare doar „casă”, suprafața de teren ce poate fi atribuită este limitată.
Primăria verifică statutul juridic al terenului. Dacă acesta nu face parte din domeniul public, nu este drum, pășune sau deja inclus într-un titlu de proprietate, poate fi propus prefectului pentru atribuire. Ordinul prefectului este documentul care conferă dreptul de proprietate recunoscut de stat, însă emiterea lui presupune verificări suplimentare privind suprapunerile, evidențele existente și corespondența cu situația din teren.
Capcane frecvente în aplicarea legii
Una dintre cele mai întâlnite erori este solicitarea unei suprafețe mai mari decât permite legea. Actul normativ nu acordă automat întreaga curte folosită, ci doar terenul strict necesar gospodăriei: amprenta casei, anexele și curtea funcțională. Grădinile mari, livezile sau viile nu sunt incluse automat. Dacă cererea depășește limitele legale, există riscul respingerii întregului dosar.
Pentru terenurile folosite fără acte, uzucapiunea rămâne o alternativă, dar nu este o procedură simplă. Instanța cere dovezi clare că terenul a fost folosit continuu, public și fără opoziție. Plata impozitului ajută, dar nu este decisivă, deoarece aceasta poate fi făcută și de persoane fără drept de proprietate.
Vecinătatea reprezintă un alt punct sensibil. Lipsa semnăturii unui vecin pe procesul-verbal de bună vecinătate poate bloca întregul demers. De multe ori, conflictele nu apar cu statul, ci între proprietari limitați de un gard.
Cadastrul este esențial. Fără măsurători exacte și plan de amplasament, autoritățile nu pot lua o decizie. Numeroase dosare sunt respinse deoarece terenul solicitat se suprapune, în acte, peste proprietăți mai vechi.
Strategia cea mai sigură
În practică, abordarea recomandată este obținerea mai întâi a terenului de sub casă și a curții strict necesare, prin procedura administrativă cu primăria și prefectura. Ulterior, pentru eventualele suprafețe rămase fără acte, se poate apela la uzucapiune.
Durata procedurilor variază. Atribuirea prin ordin de prefect poate dura între șase luni și un an și jumătate, iar uzucapiunea poate ajunge la doi sau trei ani.
Pentru mulți proprietari, miza este majoră. O locuință fără teren este greu de vândut, dificil de ipotecat și vulnerabilă din punct de vedere juridic. Legea oferă o oportunitate reală, dar doar celor care își construiesc corect dosarul și solicită exact ceea ce permite cadrul legal.
Notă:
Acest material are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică. Pentru situații concrete, se recomandă consultarea unui avocat sau a autorităților competente. Informațiile sunt prezentate conform legislației în vigoare la data redactării.